編者按:置身百年未有的時代浪潮之下，企業(yè)和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經(jīng)濟(jì)迅速企穩(wěn)和復(fù)蘇，投資、消費(fèi)、出口三駕馬車在此間發(fā)揮著各自的作用，但深刻的改變已經(jīng)滲透各行各業(yè)。

面對變化的世界，我們應(yīng)以更高視野追求更高質(zhì)量的發(fā)展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業(yè)，他們的體系、模式與策略，成為當(dāng)下和未來制勝的關(guān)鍵。

歷經(jīng)數(shù)十載傳承與創(chuàng)新，博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構(gòu)。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列mdash;mdash;有心者勝，通過企業(yè)研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業(yè)和企業(yè)家的故事。

作為其中的新經(jīng)濟(jì)篇，將以創(chuàng)新、多元與專業(yè)的視野，觀察相關(guān)標(biāo)桿企業(yè)在土地、不動產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、資本循環(huán)組合構(gòu)建的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域所取得發(fā)展，以及可借鑒的經(jīng)驗。

觀點網(wǎng) 現(xiàn)代化的寫字樓，電梯停在18層，數(shù)字體驗設(shè)計的LED柔性屏映入眼簾，外型如飛檐造型，又如大樹參天，現(xiàn)代和傳統(tǒng)的交織感撲面而來，似乎已然講述了這里博采眾長的文化。這里，是煥新啟用的世邦魏理仕上海辦公室，也是在這里，我們再次見到了李凌。

對世邦魏理仕中國區(qū)總裁李凌而言，上海是他的福地，多年前遷居上海，在多元經(jīng)歷中持續(xù)沉淀、不斷積累，在金融危機(jī)中尋求突破、冷靜應(yīng)變，最終，以厚積薄發(fā)之勢，在商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展期中繪制出新的商業(yè)版圖。

有夢想、有擔(dān)當(dāng)、有成長、有超越；立心、立信、立行、立世，煥新升級的四有四立傳承于《橫渠四句》，不僅是世邦魏理仕觀今鑒古、兼容并蓄的企業(yè)文化體現(xiàn)；也是李凌作為企業(yè)家一以貫之的價值理念。

經(jīng)濟(jì)回歸之下

開篇聊的是未來的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

2023年正式進(jìn)入后疫情時期，這是中國經(jīng)濟(jì)啟動常態(tài)化回歸的一年，但也是各種力量此消彼長的一年。李凌認(rèn)為可以用白居易《錢塘湖春行》中的兩句詩來形容這一年的復(fù)雜與機(jī)遇:

一方面，是亂花漸欲迷人眼。今年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的內(nèi)外部不確定性紛呈，例如房地產(chǎn)行業(yè)在去杠桿過程中的債務(wù)風(fēng)險，歐美經(jīng)濟(jì)需求回落加劇國內(nèi)產(chǎn)能階段性過剩、國內(nèi)外利率周期錯位。

另一方面，從中長期來看，消費(fèi)升級、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、城市化等結(jié)構(gòu)性趨勢所能釋放出的經(jīng)濟(jì)增長動能仍然非常巨大，淺草才能沒馬蹄恰恰可以用來預(yù)示未來草木豐盛、欣欣向榮的發(fā)展機(jī)遇。

提及目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的趨勢，李凌給予了積極且謹(jǐn)慎的答復(fù):需求側(cè)修復(fù)逐步推進(jìn)，但各物業(yè)類型的復(fù)蘇進(jìn)程有所不同。

資料顯示，從世邦魏理仕監(jiān)測的市場數(shù)據(jù)來看，2023年二季度主要城市的寫字樓、零售物業(yè)和高標(biāo)倉儲的新增租賃需求環(huán)比、同比均有所改善，尤其是商辦物業(yè)在低基數(shù)的情況下錄得成倍增長。

李凌又用過往數(shù)據(jù)進(jìn)行對比:如果以疫情前五年為參照的話，我們會發(fā)現(xiàn)三大物業(yè)類型的需求修復(fù)速度存在較大差異。2023年上半年的高標(biāo)倉儲、零售物業(yè)、寫字樓的凈吸納量分別為疫情前五年同期均值的123%、75%和40%。

他總結(jié)道，作為經(jīng)濟(jì)活動基礎(chǔ)設(shè)施的倉儲需求反彈最快，而零售物業(yè)直接受益于防疫措施優(yōu)化后消費(fèi)場景的復(fù)蘇，寫字樓需求則由于大多來自于經(jīng)濟(jì)鏈條的中下游，傳導(dǎo)需要更長的時間，復(fù)蘇進(jìn)程預(yù)計會在下半年進(jìn)一步提速。

事實上，世邦魏理仕于今年6月發(fā)布了2023年的辦公樓租戶調(diào)查，觀點新媒體從調(diào)查內(nèi)容中得知，當(dāng)前中外資企業(yè)信心均有所回升，3/4的企業(yè)對2023年營收持增長預(yù)期，42%的企業(yè)計劃在未來三年增加辦公面積，較2022年調(diào)查有所增長，但仍低于2021年。

此外，企業(yè)未來三年擴(kuò)張意愿略強(qiáng)于疫情三年，適度增長成為大部分計劃擴(kuò)張企業(yè)的選擇；78%的企業(yè)計劃控制或減少房地產(chǎn)租金成本在整體運(yùn)營成本中的占比，租金成本規(guī)劃直接影響企業(yè)房地產(chǎn)策略，且期望享有更多的設(shè)施使用權(quán)和租賃靈活性。

近年來，租戶對租約靈活性的訴求越來越多，這反映的其實是企業(yè)經(jīng)營波動在加大。李凌向我們透露，據(jù)今年的全國租戶調(diào)查報告顯示，約60%受訪租戶希望獲得對位于所租樓宇內(nèi)以及同一業(yè)主旗下其他樓宇內(nèi)的共享辦公等設(shè)施的使用權(quán)。

與此同時，也可以看到個別全國性的業(yè)主開始做出響應(yīng)，將樓內(nèi)共享辦公的使用權(quán)作為一項更豐富的服務(wù)產(chǎn)品供客戶選擇。

但事實上，市場并不能將使用共享辦公和節(jié)降辦公成本直接劃等號。

對于大型企業(yè)租戶而言，是否以及在何種情況下將共享辦公納入辦公資產(chǎn)組合需要經(jīng)過專業(yè)房地產(chǎn)團(tuán)隊從企業(yè)經(jīng)營和人員規(guī)劃、業(yè)務(wù)性質(zhì)等多方位綜合判斷。李凌接著表示，除了辦公成本以外，貼近客戶、員工協(xié)作和歸屬感、企業(yè)信息安全等也是在決策中需要考量的因素。

除了共享辦公，提升辦公室利用率也能夠幫助企業(yè)達(dá)到降本增效的目的。

根據(jù)我們今年的寫字樓租戶調(diào)查，由于受居家辦公的影響相對較小，受訪企業(yè)的辦公室平均利用率為67%，高于全球其他區(qū)域，但仍有一定的提升空間。

捕獵窗口期

在觀點新媒體首次采訪李凌的年初時期，世邦魏理仕便提出了前沿性的市場展望mdash;mdash;2023年或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價值發(fā)現(xiàn)窗口期。

之所以會提出這樣的觀點，主要是基于對2023年國內(nèi)外一些重大趨勢的判斷，而這些趨勢共同塑造了今年交錯復(fù)雜但又孕育機(jī)遇的市場環(huán)境。在李凌看來，隨著疫情不確定性的消除，經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)市場又將迎來周期性回升，這為商業(yè)地產(chǎn)投資者判斷進(jìn)入市場的時機(jī)和定價提供更具確定性的視角。

但是，他加了一個轉(zhuǎn)折性的前綴:投資者對于不同物業(yè)類型、不同城市的商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇進(jìn)程和幅度的判斷依然存在分化。

李凌解釋道，目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場處于走出疫情影響后的新周期啟動階段，而國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的不確定性和利率周期的錯位，又在一定程度上擴(kuò)大了這一階段不同投資者在資產(chǎn)定價和進(jìn)入時點方面的分歧。

市場中價格博弈和價值發(fā)現(xiàn)并存，但如果我們相信市場周期的力量，那么黎明將現(xiàn)之際往往也是捕獵的極佳時機(jī)。

進(jìn)入世邦魏理仕以來，李凌與團(tuán)隊時刻跟緊市場，這其中包括了險資投資不動產(chǎn)這一現(xiàn)象。

在國內(nèi)外經(jīng)驗來看，不動產(chǎn)是保險資金投資配置中不可或缺的另類資產(chǎn)類別之一。優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)所帶來的穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流能夠和保險資金久期形成更好的匹配。李凌表示，在當(dāng)前國內(nèi)利率持續(xù)下行的環(huán)境里，對于以固定收益為主要配置的險資而言，適度地增加不動產(chǎn)投資有助于提升整體投資回報率。中國的保險資金運(yùn)用余額已經(jīng)超過25萬億元，并且以每年2萬億左右的規(guī)模持續(xù)增長；而目前主要保險機(jī)構(gòu)投資性不動產(chǎn)的配置整體僅為1%左右，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)物權(quán)的投資配置具有十分廣闊的增長空間。

資料顯示，國內(nèi)險資的不動產(chǎn)投資主要集中在一線城市核心區(qū)位的寫字樓、研發(fā)園區(qū)和主要一二線城市的高標(biāo)倉庫。提及上述投資標(biāo)的，李凌還道出了主體在配置前的考察因素，保險機(jī)構(gòu)在評估這些資產(chǎn)所帶來的當(dāng)期收益的同時，所投資物業(yè)類型背后的驅(qū)動因素、所在城市和區(qū)位是否與宏觀經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展趨勢以及國家政策導(dǎo)向相符也很重要。

可以說，今天的市場已經(jīng)可以為不同風(fēng)險策略的投資者提供相匹配的投資機(jī)會，從機(jī)會型到核心型。李凌順勢將話題轉(zhuǎn)向目前國內(nèi)商業(yè)市場的整體發(fā)展，中國大宗投資市場依然擁有一些成長型市場所具備的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

首先是新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)的興起。疫情以來包括物流冷鏈、智能制造產(chǎn)業(yè)園、研發(fā)設(shè)施等物業(yè)類型的新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)大宗交易額累計2230億元，在全部交易金額中的占比達(dá)到27%，較疫情前10%左右的比例有跳躍性的增長。

另一個結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變來自于資金層面。李凌表示:從去年以來，我們越來越注意到大宗物業(yè)投資市場上的一個轉(zhuǎn)變:不少業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的基金都在積極地募集人民幣基金，而在最近幾個季度的大宗物業(yè)交易中，國內(nèi)資金的主導(dǎo)作用也在不斷增強(qiáng)。

他補(bǔ)充道，一方面與美元加息等影響有關(guān)；另一方面，國內(nèi)本土機(jī)構(gòu)正在快速成長，而中國世界級的經(jīng)濟(jì)體量和商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也一定會孕育出世界級的本土投資管理機(jī)構(gòu)。

在與李凌面對面交流過程中，他更多表達(dá)了對于當(dāng)前市場環(huán)境的思考。在他看來，下半年中國經(jīng)濟(jì)的走勢將很大程度上取決于國內(nèi)消費(fèi)的復(fù)蘇進(jìn)程，而激活消費(fèi)的關(guān)鍵是就業(yè)狀況的改善，尤其是擔(dān)當(dāng)創(chuàng)造就業(yè)主力的民營經(jīng)濟(jì)信心的提振。

用一個詞來總結(jié)2023年上半年經(jīng)濟(jì)的話，我覺得是#39;春寒料峭#39;。但料峭之后，也必然會迎來春暖花開的時刻。李凌對于市場的信心早已在團(tuán)隊內(nèi)傳遞開來，過去兩三年間，世邦魏理仕中國所有的分公司辦公室都進(jìn)行了裝修搬遷及擴(kuò)租。

為什么會在這個時候擴(kuò)大辦公空間、花這么多錢裝修以及擴(kuò)招職員？因為我們對市場還是充滿信心。 李凌用八個字總結(jié)了自己的信心和判斷:或躍在淵，進(jìn)則無咎。

市場新話題

同時，我們也向李凌請教了當(dāng)下新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)的投資機(jī)會。

新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)是中國商業(yè)地產(chǎn)這片汪洋里的新漁場，而促成漁場形成和繁榮是中國經(jīng)濟(jì)和社會的底層洋流向創(chuàng)新驅(qū)動的轉(zhuǎn)向和交匯。李凌表示，投資者所看好的其實就是這些中長期趨勢所催生的持續(xù)增長的相關(guān)房地產(chǎn)需求。

分門別類來看，長租公寓是最近一兩年涌現(xiàn)出的新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)熱點。在世邦魏理仕2023年的中國投資者意向調(diào)查中，有20%投資者將長租公寓作為今年首選的主流投資物業(yè)類型，僅次于工業(yè)物流。而在2023年上半年，共計有14筆長租公寓大宗交易，遍布四個一線城市，總交易金額約70億元，同比大幅增長約70%。

這一趨勢在上半年國內(nèi)大宗交易市場總體放緩的背景下尤為值得關(guān)注，長租公寓仍是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的一片藍(lán)海。在李凌看來，目前全國租賃住房總需求超過6000萬套，這個數(shù)字在2030年會接近9700萬套。

此外，在租賃住房的供給結(jié)構(gòu)中絕大部分是個人散租房源，目前機(jī)構(gòu)化集中管理的長租公寓的滲透率僅為2%。

長租公寓之外，產(chǎn)業(yè)園也成為工業(yè)物流地產(chǎn)領(lǐng)域中投資者的新關(guān)注。2022年四季度首批標(biāo)準(zhǔn)廠房REITs成功上市為機(jī)構(gòu)投資者提供了#39;募投建管退#39;的完整閉環(huán)。我們已經(jīng)看到一些機(jī)構(gòu)投資者通過建立Pre-REITs基金等方式進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園投資的領(lǐng)域。

李凌表示，目前中國國家級和省級開發(fā)區(qū)園區(qū)建筑面積超過50億平方米，主要大中城市每年的工業(yè)用地出讓面積超過5億平方米。無論從存量升級還是增量開發(fā)的角度來看，智能制造產(chǎn)業(yè)園都具備巨大的增長潛力。

最后，李凌還分享了對于房地產(chǎn)ESG的看法。

在世邦魏歷史最新的辦公樓租戶調(diào)查中，員工健康是租戶企業(yè)的首要ESG事項，零碳目標(biāo)設(shè)定、能源審計和資源循環(huán)利用的實施力度有較明顯的提升。

對于企業(yè)而言，綠色溢價的接受度有所提升，16%租戶有意愿為搬遷至綠色樓宇支付更高租金，28%租戶可考慮分擔(dān)業(yè)主對樓宇進(jìn)行綠色改造升級的費(fèi)用。于2023年，明確表示已經(jīng)設(shè)定零碳目標(biāo)的受訪企業(yè)達(dá)到22%，這個比例比2022年調(diào)查提升了5個百分點，金融、醫(yī)藥和交通運(yùn)輸行業(yè)中設(shè)定零碳目標(biāo)的企業(yè)占比最高。

已經(jīng)設(shè)定零碳目標(biāo)的受訪企業(yè)中，有26%表示有意愿為搬遷至綠色認(rèn)證樓宇支付更高的租金，這一比例較整體平均水平要高10個百分點，70%以上接受綠色租金溢價的租戶認(rèn)為溢價幅度應(yīng)該在5%，說明大部分租戶希望能夠在ESG和財務(wù)上取得平衡。李凌接著補(bǔ)充，設(shè)定零碳目標(biāo)為企業(yè)在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的減碳提供了自上而下的支持和行動框架，這也將進(jìn)一步加速綠色樓宇租賃需求的增長。

在李凌眼中，ESG戰(zhàn)略不僅體現(xiàn)在租賃綠色樓宇，企業(yè)對于可再生資源循環(huán)利用、能源審計、碳審計等減碳舉措的關(guān)注度也在日益提升。據(jù)其所言，CBRE承諾2040年實現(xiàn)凈零碳排放，并設(shè)定到2035年為租戶管理的設(shè)施中每平方英尺碳排放量減少79%的中期目標(biāo)。

以下為觀點新媒體與世邦魏理仕中國區(qū)總裁李凌先生的采訪實錄:

觀點新媒體:2023年迎來新一波經(jīng)濟(jì)浪潮，您認(rèn)為未來我們將面臨一個怎樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境？國際、國內(nèi)市場可能面臨哪些風(fēng)險？?

李凌:2023年中國正式進(jìn)入后疫情時期，這是中國經(jīng)濟(jì)啟動常態(tài)化回歸的一年，但也是各種力量此消彼長的一年。

一方面，是亂花漸欲迷人眼。今年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的內(nèi)外部不確定性紛呈，例如房地產(chǎn)行業(yè)在去杠桿過程中的債務(wù)風(fēng)險，歐美經(jīng)濟(jì)需求回落加劇國內(nèi)產(chǎn)能階段性過剩、國內(nèi)外利率周期錯位。

另一方面，從中長期來看，消費(fèi)升級、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、城市化等結(jié)構(gòu)性趨勢所能釋放出的經(jīng)濟(jì)增長動能仍然非常巨大，淺草才能沒馬蹄恰恰可以用來預(yù)示未來草木豐盛、欣欣向榮的發(fā)展機(jī)遇。

觀點新媒體:從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來看，您對2023年上半年總結(jié)是什么？以及對接下來發(fā)展的觀點和見解是什么？

李凌:用一個詞來總結(jié)2023年上半年的宏觀經(jīng)濟(jì)的話，我覺得是春寒料峭。但料峭之后，也必然會迎來春暖花開的時刻。

下半年中國經(jīng)濟(jì)的走勢將很大程度上取決于國內(nèi)消費(fèi)的復(fù)蘇進(jìn)程，而激活消費(fèi)的關(guān)鍵是就業(yè)狀況的改善，尤其是擔(dān)當(dāng)創(chuàng)造就業(yè)主力的民營經(jīng)濟(jì)信心的提振。

期待近期有更多相關(guān)領(lǐng)域的刺激政策出臺。

觀點新媒體:目前來看商辦辦公物業(yè)中的中資企業(yè)租戶占比如何？分布在哪些業(yè)態(tài)？

李凌:在寫字樓市場上，中資企業(yè)已經(jīng)在需求中占據(jù)主導(dǎo)地位。從我們對一線城市的租戶普查來看，2022年中資企業(yè)在上海、北京、廣州、深圳甲級寫字樓租賃面積中的占比分別達(dá)到55%、67%、75%、87%。

2023年這一比例有望進(jìn)一步提升。CBRE對超過300家中外資企業(yè)的最新調(diào)查顯示，未來三年計劃增加辦公面積的企業(yè)占比為42%，較2022年的調(diào)查結(jié)果小幅上升了4個百分點。

值得注意的是，中資企業(yè)中具有擴(kuò)租意愿的比例從42%上升至52%，而外資企業(yè)的擴(kuò)租意愿比例從30%降至25%。我們認(rèn)為， 外資企業(yè)擴(kuò)租意愿回落與歐美經(jīng)濟(jì)開始放緩有關(guān)，而中資企業(yè)將繼續(xù)引領(lǐng)寫字樓的增量需求。

從不同行業(yè)的增長動能來看，金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)占據(jù)擴(kuò)張意愿榜單的前三位，醫(yī)藥、制造業(yè)企業(yè)的擴(kuò)租意愿同比有較明顯的回升。但總體來看，主要行業(yè)的擴(kuò)張意愿均低于2021年的水平，顯示出企業(yè)當(dāng)前謹(jǐn)慎樂觀的預(yù)期。

零售行業(yè)是一個例外，由于直接受益于防疫措施優(yōu)化和人員流動恢復(fù)，零售企業(yè)的寫字樓擴(kuò)租意愿為近三年來最高，超過了2021年的水平。

觀點新媒體:ESG近期成為熱點話題，目前將雙碳目標(biāo)提上日程的企業(yè)客戶主要有哪些類型？這股熱潮能夠促進(jìn)綠色樓宇租賃需求的增長嗎？

李凌:從CBRE最新的辦公樓租戶調(diào)查結(jié)果來看，今年明確表示已經(jīng)設(shè)定零碳目標(biāo)的受訪企業(yè)達(dá)到22%，這個比例比2022年調(diào)查提升了5個百分點，金融、醫(yī)藥和交通運(yùn)輸行業(yè)中設(shè)定零碳目標(biāo)的企業(yè)占比最高。

設(shè)定零碳目標(biāo)為企業(yè)在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的減碳提供了自上而下的支持和行動框架，因而將進(jìn)一步加速綠色樓宇租賃需求的增長。

這一點在我們租戶調(diào)查關(guān)于樓宇綠色溢價的問題中有最直接的體現(xiàn):已經(jīng)設(shè)定零碳目標(biāo)的受訪企業(yè)中有26%表示有意愿為搬遷至綠色認(rèn)證樓宇支付更高的租金，這一比例較整體平均水平要高10個百分點。

需要補(bǔ)充的是，70%以上接受綠色租金溢價的租戶認(rèn)為溢價幅度應(yīng)該在5%，說明大部分租戶希望能夠在ESG和財務(wù)上取得平衡。

除了租賃綠色樓宇之外，企業(yè)對于可再生資源循環(huán)利用、能源審計、碳審計等減碳舉措的關(guān)注度日益提升。CBRE承諾2040年實現(xiàn)凈零碳排放，并提出到2035年將為租戶管理的設(shè)施中每平方英尺的碳排放量減少79%的中期目標(biāo)。

我們將提供碳審計、碳盤查等全方位、多層次的專業(yè)服務(wù)和解決方案助力企業(yè)減碳目標(biāo)的實現(xiàn)。最近，我們有幸?guī)椭坡伤瓿闪颂紝徲嫞@得了BSI碳排放核查、碳中和雙認(rèn)證證書。

觀點新媒體:對于目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的趨勢，您有哪些分析及趨勢預(yù)判？寫字樓、零售、工業(yè)業(yè)態(tài)都有哪些變化？

李凌:首先，對目前市場的一個總體判斷是:需求側(cè)修復(fù)逐步推進(jìn)，但各物業(yè)類型的復(fù)蘇進(jìn)程有所不同。從我們監(jiān)測的市場數(shù)據(jù)來看，今年二季度，主要城市的寫字樓、零售物業(yè)和高標(biāo)倉儲的新增租賃需求環(huán)比、同比均有所改善，尤其是商辦物業(yè)在低基數(shù)的情況下錄得成倍增長。

但如果以疫情前五年為參照的話，我們會發(fā)現(xiàn)三大物業(yè)類型的需求修復(fù)速度存在較大差異。2023年上半年的高標(biāo)倉儲、零售物業(yè)、寫字樓的凈吸納量分別為疫情前五年同期均值的123%、75%和40%。作為經(jīng)濟(jì)活動基礎(chǔ)設(shè)施的倉儲需求反彈最快，而零售物業(yè)直接受益于防疫措施優(yōu)化后消費(fèi)場景的復(fù)蘇，寫字樓需求則由于大多來自于經(jīng)濟(jì)鏈條的中下游，傳導(dǎo)需要更長的時間，復(fù)蘇進(jìn)程預(yù)計會在下半年進(jìn)一步提速。

其次，截至2023年上半年，全國主要城市寫字樓、零售物業(yè)和高標(biāo)倉的平均空置率分別為23.7%、9.3%、21.3%，處于近年來的高位。而由于疫情期間的工程延誤，2023年對于大部分城市來說都是商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)高峰。因此在短期內(nèi)，租賃市場整體上仍將有利于租戶，但城市間、區(qū)位間、不同品質(zhì)項目間的表現(xiàn)將持續(xù)分化。

前面我們已經(jīng)聊過企業(yè)寫字樓品質(zhì)升級的需求，而在零售物業(yè)和高標(biāo)倉市場上，我們看到的是租戶對布點的優(yōu)化調(diào)整。

隨著全渠道零售成為一種常態(tài)，零售品牌的門店布局從原先的規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化快速拓店策略，向重點在核心區(qū)位打造旗艦店、體驗店的策略轉(zhuǎn)變。線下門店不再僅僅作為單純的銷售觸點，而轉(zhuǎn)變?yōu)槌休d品牌文化展示、客戶體驗提升、全渠道銷售等綜合功能的場所。我們?nèi)ツ甑椎膩喬珔^(qū)零售商調(diào)查顯示，在今年計劃在中國拓店的零售品牌中，超過90%表示希望新店選址位于市中心商場或街鋪。

在高標(biāo)倉市場上，租戶利用當(dāng)前一線都市圈新增供應(yīng)階段性放量的窗口加速在核心區(qū)位拓展其倉儲網(wǎng)絡(luò)。2023年上半年，一線都市圈內(nèi)的高標(biāo)倉凈吸納量接近190萬平方米，在全國凈吸納量中的占比超過70%，這兩個指標(biāo)都是同期歷史新高。

觀點新媒體:疫情過后，北上廣的辦公室是否仍然為主要工作場所？目前靈活辦公、去中心化辦公需求是否有所提升？會有助于降低寫字樓運(yùn)營成本企業(yè)辦公成本？

李凌:與歐美市場相比，國內(nèi)在三年疫情期間并未經(jīng)歷長期的居家辦公，因此在去年底防疫措施優(yōu)化調(diào)整后，并未如歐美一樣面臨重返辦公室的問題。

根據(jù)我們?nèi)ツ晗掳肽觊_展的全球調(diào)查，90%的國內(nèi)受訪者以辦公室工作為主，該比例高于亞太區(qū)和全球平均6個和9個百分點。

近年來，租戶對租約靈活性的訴求越來越多，這反映的其實是經(jīng)濟(jì)前景不明朗的背景下企業(yè)經(jīng)營波動在加大。我們今年的全國租戶調(diào)查報告顯示，約60%的受訪租戶希望獲得對位于所租樓宇內(nèi)以及同一業(yè)主旗下其他樓宇內(nèi)的共享辦公等設(shè)施的使用權(quán)。

與此同時，我們也看到個別全國性的業(yè)主開始做出響應(yīng)，將樓內(nèi)共享辦公的使用權(quán)作為一項更豐富的服務(wù)產(chǎn)品供客戶選擇。

我們并不能簡單地將使用共享辦公和節(jié)降辦公成本直接劃等號。事實上，對于大型企業(yè)租戶而言，是否以及在何種情況下將共享辦公納入辦公資產(chǎn)組合需要經(jīng)過專業(yè)房地產(chǎn)團(tuán)隊從企業(yè)經(jīng)營和人員規(guī)劃、業(yè)務(wù)性質(zhì)、當(dāng)前辦公組合分布和使用情況等多方位綜合判斷。而除了辦公成本以外，貼近客戶、員工協(xié)作和歸屬感、企業(yè)信息安全等也是在決策中需要考量的因素。

除了共享辦公的使用，提升辦公室利用率也能夠幫助企業(yè)達(dá)到降本增效的目的。根據(jù)我們今年的寫字樓租戶調(diào)查，由于受居家辦公的影響相對較小，受訪企業(yè)的辦公室平均利用率為67%，高于全球其他區(qū)域，但仍有一定的提升空間。

有條件的大型租戶可以采用辦公桌預(yù)約工具、空間占位傳感器等科技手段對辦公室使用情況進(jìn)行更為精確地測量，從而有針對性地制定和調(diào)整辦公場所策略。

觀點新媒體:從當(dāng)前市場情況來分析，險資入主投資不動產(chǎn)的邏輯是什么？主要分布在哪些業(yè)態(tài)？如何看待險資在這些賽道上的投資布局？

李凌:在國內(nèi)外經(jīng)驗來看，不動產(chǎn)是保險資金投資配置中不可或缺的另類資產(chǎn)類別之一。優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)所帶來的穩(wěn)定的、持續(xù)的現(xiàn)金流能夠和保險資金久期形成更好的匹配；同時在當(dāng)前國內(nèi)利率持續(xù)下行的環(huán)境里，對于以固定收益為主要配置的險資而言，適度地增加不動產(chǎn)投資有助于提升整體投資回報率。

從近幾年的大宗交易來看， 國內(nèi)險資的不動產(chǎn)投資主要集中在一線城市核心區(qū)位的寫字樓、研發(fā)園區(qū)和主要一二線城市的高標(biāo)倉庫。在對這些優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的投資配置中，保險機(jī)構(gòu)在評估這些資產(chǎn)所帶來的當(dāng)期收益的同時，所投資物業(yè)類型背后的驅(qū)動因素、所在城市和區(qū)位是否與宏觀經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展趨勢以及國家政策導(dǎo)向相符也至關(guān)重要。

截至2022年，全國保險資金運(yùn)用余額已經(jīng)超過25萬億元，并且以每年2萬億左右的規(guī)模持續(xù)增長。目前國內(nèi)主要保險機(jī)構(gòu)投資性不動產(chǎn)占總投資資產(chǎn)的比例整體僅在1%，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)物權(quán)的投資配置具有十分廣闊的增長空間。

觀點新媒體:世邦魏理仕的報告中提到2023年或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價值發(fā)現(xiàn)窗口期，應(yīng)如何理解當(dāng)下的窗口期？會涌現(xiàn)哪些機(jī)會/待需解決的問題？

李凌:這是我們在今年年初的市場展望中提出的觀點。之所以會提出這樣的觀點，主要是基于對2023年國內(nèi)外一些重大趨勢的判斷，而這些趨勢一起塑造了今年交錯復(fù)雜但又孕育機(jī)遇的市場環(huán)境。

隨著盤桓三年之久的疫情不確定性的消除，經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)市場將迎來周期性回升，這將為商業(yè)地產(chǎn)投資者判斷進(jìn)入市場的時機(jī)和定價提供更具確定性的視角。但與此同時，投資者對于不同物業(yè)類型、不同城市的商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇進(jìn)程和幅度的判斷依然存在分化。

受到新冠疫情和經(jīng)濟(jì)不確定的影響，國內(nèi)商辦資產(chǎn)價格在過去幾年出現(xiàn)了一定程度的回調(diào)。而在此過程中，國內(nèi)利率持續(xù)下調(diào)，目前國內(nèi)一線城市核心型商辦物業(yè)的租金收益率和貸款利率已經(jīng)從負(fù)杠桿轉(zhuǎn)為正杠桿，資產(chǎn)定價吸引力正在不斷增強(qiáng)。

美聯(lián)儲加息周期:美聯(lián)儲大幅加息已經(jīng)趨近頂部區(qū)間，利率拔升對于美國國內(nèi)以及全球商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價格重置的影響將在2023年下半年至2024年逐步明朗，這也將影響跨境資本對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的定價和投資策略。

綜合上述判斷來看，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場目前處于走出疫情影響后的新周期啟動階段，而國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的不確定性和利率周期的錯位，又在一定程度上擴(kuò)大了這一階段不同投資者在資產(chǎn)定價和進(jìn)入時點方面的分歧。

市場中價格博弈和價值發(fā)現(xiàn)并存，但如果我們相信市場周期的力量，那么黎明將現(xiàn)之際往往也是捕獵的極佳時機(jī)。具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心型資產(chǎn)和售后回租、核心物業(yè)開發(fā)或改造、困境資產(chǎn)收購是現(xiàn)階段投資者可以重點考慮的策略。