3月20日晚，招商局蛇口工業區控股股份有限公司發布2022年年度報告，其中顯示，招商蛇口實現營業收入1830.03億元，同比增長13.92%；實現歸母凈利潤42.64億元。

面對行業風險與挑戰不斷聚集的復雜形勢，招商蛇口2022年全年累計實現銷售面積1193.65萬平方米、銷售金額2926.02億元。根據克而瑞數據統計，2022年，招商蛇口以前述銷售規模位居行業第六。

過去一年，被招商蛇口視為“品質年”，公司持續深化轉型，穩步推進“三個轉變”，即從開發為主向開發與經營并重轉變，從重資產為主向輕重結合轉變，從同質化競爭向差異化發展轉變。為匹配戰略目標及轉型方向，公司也將原來的三大業務板塊調整為開發業務、資產運營、城市服務等三類業務，著力構建租購并舉、輕重結合的業務結構，聚焦培育第二成長曲線。

自2022年底房地產的支柱產業地位得到重申以來，多項支持性政策出臺，助力經營穩健、財務安全的優質房企打開增長空間。

截至2022年末，招商蛇口“三道紅線”均保持綠檔并持續優化。2023年，公司計劃實現簽約銷售金額3,300億元，較2022年預計兩位數增長。

深耕核心城市，穩定開發業務基本盤

過去一年，房地產市場持續深度調整，行業緩慢曲折修復。

根據國家統計局數據，2022年，全國房地產開發投資132,895億元，比2021年下降10%，其中住宅投資100,646億元，同比下降9.5%。商品房銷售面積同比下降24.3%至135,837萬平方米，其中住宅銷售面積同比下降26.8%；商品房銷售額同比下降26.7%至133,308億元，其中住宅銷售額下降28.3%。

對于招商蛇口而言，開發業務作為公司高質量發展的主賽道，其近年來保持戰略定力，聚焦投資，穩定基本盤。

開發業務方面，招商蛇口堅持區域聚焦、城市深耕、優先布局高能級核心城市戰略，而這一舉措的成效也在2022年得到進一步凸顯。年報顯示，報告期內，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州等地的市場占有率超過10%，其中，來自上海的銷售金額超過740億元。此外，公司在全國12個城市進入當地銷售金額排行榜前五名，其中，在上海、蘇州、合肥、南通的排名均為第一。

值得注意的是，2022年，招商蛇口不斷深化營銷全流程產品建設，著重應用數字化營銷，公司完成全年線上成交額680.6億元。

投資方面，招商蛇口亦采取“強心30城”“深耕6+10城”策略。年報顯示，2022年，招商蛇口累計獲取56宗地塊，總計容建面約726萬平方米，總地價約1279億元，公司權益地價為766億元。

過去一年，公司在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別為94%、90%，單城投放權益地價達31億元。公司先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。公司2022年新增項目中，有22個項目實現當年拿地當年開盤，首次開盤當天平均去化率約77%，在報告期內為公司貢獻銷售金額約300億元。

與此同時，招商蛇口積極拓展城市更新項目，其立足于粵港澳大灣區，聚焦深圳、廣州、佛山、東莞等城市，開展創新的金融合作模式，加強城市更新項目的孵化力度。截至2022年末，按既有規劃計算，公司累計獲取排他資格的城市更新項目共25個，規劃計容建筑面積約1,200萬平米。

提升運營管理能力，盈利行業新模式

當前，房地產行業的發展進入新舊模式轉換階段，提升運營能力，培育利潤增長第二曲線成為房企高質量發展的主要方向。

基于對行業變化及發展趨勢作出的研判，招商蛇口制定中長期轉型規劃，其中，穩定開發業務基本盤是核心，通過提升資產運營和城市服務等非開發業務在收入及利潤中的占比，以形成穩健均衡的業務結構。

報告期內，做強主賽道，夯實開發業務基本盤之外，招商蛇口積極推動資產運營業務的發展。

年報顯示，公司資產運營業務涉及集中商業、產業辦公、公寓酒店及零星物業等6種業態的物業運營及資產管理。2022年，招商蛇口管理范圍內全口徑資產運營收入同比增長6.2%至57.1億元，EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤，企業經濟效益指標)為30.4億元，同比增長6.9%。

值得注意的是，報告期內，招商蛇口強化運營期成本管控，通過能耗能效管理平臺降低在營項目能耗能效成本，進一步提升EBITDA。2022年，公司在2021年前開業項目的EBITDA Margin為60%，同比上升4個百分點；EBITDA回報率達5.46%，同比上升0.47個百分點。

具體而言，年報顯示，2022年末，公司管理范圍內集中商業在營項目33個，總經營建筑面積約288萬平方米；在建及籌開項目41個，總建筑面積約404萬平方米。2022年，公司集中商業運營收入為12.89億元EBITDA為4.69億元。

寫字樓方面，報告期內，公司管理范圍內寫字樓在營項目30個，總經營建筑面積約113萬平方米，其中80%布局在一線城市；在建項目11個，總建筑面積約111萬平方米。2022年，公司寫字樓運營收入為11.59億元，EBITDA8.28億元。

與此同時，招商蛇口的產業園運營、長租公寓運營、酒店運營在2022年分別收入11.59億元、12.14億元、10.25億元，EBITDA分別為8.28億元、8.16億元、6.84億元。

展望2023年，招商蛇口計劃在資產運營方面加強城市規劃及板塊深入研究，結合“五好標準”，聚焦核心城市，主動拓展優質商業項目，同時積極關注優質標的收并購機會；持續提升各業態經營管理能力，提升EBITDA回報率。

招商蛇口早已走在行業前列，打造了蛇口產園REIT和招商局商業房托(HK.1503)境內外雙REITs平臺并持續夯實。2022年上半年，招商局商業房托收購由招商蛇口持有的北京招商局航華科貿中心項目，首次布局大灣區外的核心寫字樓資產。目前公司亦正在積極推動蛇口產園REIT擴募工作，擬注入位于深圳市光明區的光明科技園加速器二期項目。

招商蛇口持有型物業儲備豐富、業態多樣，隨著不同類型REITs平臺的構建，未來將進一步盤活存量資產，必將助理招商蛇口資產運營業務的良性發展。

培育輕資產增長點

在聚焦培育第二成長曲線的過程中，招商蛇口通過持續挖掘開發業務及資產運營業務的客戶資源優勢，打造城市服務生態圈，鞏固差異化競爭力。在此背景下，公司原本的物業主業已擴容到包含物業管理、郵輪、康養、會展的城市服務業務。

其中，招商蛇口旗下物業管理和輕資產運營服務平臺招商積余在2022年收入30.24億元，同比增長22.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.94億元，同比增長15.72%。

截至2022年末，招商積余的物業管理業務在管項目1884個，管理面積3.11億平方米，其中非住宅管理面積1.82億平方米，住宅管理面積1.29億平方米。報告期內，招商積余堅持輕型化、規模化、科技化、市場化發展，持續推動“沃土云林”商業模式落地。

值得注意的是，2022年，招商積余在搶占新賽道方面頗為積極，涉及城市服務、高校、IFM、醫院等業態。2022年，招商積余實現新簽年度合同額33.14億元，其中第三方項目新簽年度合同額為27.77億元(千萬規模以上的項目超過50%)。包括拓展深圳龍華觀瀾街道城市管家、北京師范大學-香港浸會大學聯合國際學院、深圳移動等項目。

此外，圍繞產業園、物業、公寓、商業、會展等產品線，招商蛇口重點培育各類產品輕資產管理能力，以實現專業管理輸出，使輕資產業務成為新的業績增長點。

三大業務穩步推進的同時，招商蛇口堅持穩健的財務管理策略，為招商蛇口長期可持續發展奠定堅實的基礎。截至2022年末，公司除預收賬款的資產負債率62.42%、凈負債率48.09%、現金短債比為1.3。與此同時，公司利用良好信用優勢，在過去一年緊抓公開市場政策窗口，全年新增50億元中期票據、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊，完成市場首單并購中期票據、綠色中期票據等創新品種發行，公開市場融資合計327.2億元。2022年末，公司綜合資金成本3.89%，較2022年初下降59個基點。

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