事件:公司發布2021年年報報告期內實現營業收入1123.1億元，同比增長28.1%，歸母凈利潤36.01億元，同比下降48.8%收入穩步增長，監管影響利潤2021年，公司實現營業收入1123.1億元，同比增長28.1%，實現凈利潤36.01億元，同比下降48.8%利潤下降的原因是:1)受行業監管影響，結算毛利率同比下降5.9pct至17.2%，2)存貨等資產減值準備21.6億元，同比增長4倍以上，3)合資開發項目收入較2020年減少5.09億元，同比減少39.1%期內，公司實現毛利率17.2%，同比下降6個百分點，，實現凈利潤率3.2%，同比下降4.8pct，利潤率下滑幅度較大費用率方面，期內三項費用/收入7.5%，同比下降0.4個百分點，銷售費用/收入6.9%，同比下降0.6個百分點，財務費用/收入0.6%，同比上升0.1個百分點銷售規模下降，多元化方式幫助拿地期內，公司實現銷售金額1840億元，同比下降17.6%，錄得銷售回款1853億元，對應銷售回款率100.7%，銷售面積1966萬立方米，同比下降12.2%，銷售均價9359元/平，同比下跌6.1%拿地方面，期內公司拿地976萬平方米，同比下降58.7%，其中新一線，二線城市占87%，通過地產+商業，地產+產業，并購等多種方式拿地占56%，拿地金額376億元，同比下降57.8%，樓面價3852元/平，同比上漲2.1%，樓面價/平均售價41.2%，上漲3.3pct同比，拿地金額/銷售金額為20.4%，同比下降19.6pct，拿地力度減弱期內，公司新開工面積1485萬立方米，同比下降49.9%，完成年度計劃的51.2%，竣工面積2111萬立方米，同比增長5.8%，已完成年度計劃的81.2%地產方面，截至2021年底，金科商業管理項目80個，管理面積307萬立方米，已形成金科中心，金科愛琴海，金步行未來生活中心三大成熟產品線年收入和EBITDA增長率分別為30%和32%，地產方面，截至期末，已布局22個城市，開發管理28個園區，總面積超過1300萬立方米，戰略合作伙伴超過3000家園區企業年產值超過2000億元，建成運營了長沙科技新城，重慶兩江健康科技城等標桿園區三條紅線在黃檔，有息負債結構不斷優化三條紅線方面，公司資產負債率(扣除合同負債后)為69.2%，下降0.7pct同比，凈負債率為69.5%，下降5.6個百分點，同比，短期債務覆蓋率0.88，同比下降0.41，三條紅線處于黃檔截至期末，有息負債余額同比減少170.5億元至806.1億元，有息負債規模大幅下降，有息負債結構方面，銀行，非銀機構，公開市場融資余額占比分別為52%，24.5%，23.5%，同比分別下降1.1個百分點，下降4.1個百分點，上升5.2個百分點，結構繼續優化2021年，公司在公開市場發債10次(包括公司債，超短融，美元債，ABS，CMBS)，總融資規模118億元，今年2月，公司成功發行15億元公司債券，票面利率8%，期限4年，融資渠道保持暢通投資建議:維持公司買入評級考慮到行業調控影響下的結轉毛利率下降，預計公司2022—24年凈利潤增速分別為10.1%/7.7%/6.0%，對應EPS為0.74/0.80/0.85元，對應PE為6.01/5.58/5.26倍考慮到融資渠道和融資的暢通風險:行業銷售景氣度下滑超預期，政策放松不及預期

Choice數據顯示，本周北向資本減倉661只股票，其中減倉1000萬股以上的股票有46只。減倉數量最多的中國建筑減倉59億股，河鋼股份和招商銀行分別減倉05億股和94221萬股。