積余，意為積攢起來的剩余財物。

3月17日晚間，招商積余發布了2021年報，營收增長22.42%至105.9億元，歸母凈利潤則增長17.25%至5.1億元。

不過，比起已秀出2021年業績的同行，招商積余的利潤率表現并不突出。

受歷史遺留因素和定價壓力大等原因影響，招商積余去年毛利率僅為11.43%，而同期越秀服務的毛利率高達35%，遠洋服務為28%，朗綠為15.8%，同為央企的保利物業毛利率也達18.68%，規模不經濟問題仍是擺在招商積余面前的難題。

此外，招商積余還因名下重資產業務和出險客戶原因計提資產和信用減值共1.556億元，累計減少歸母凈利潤2.15億元。

核心指標增速放緩

物管毛利率僅為11.43%

2021年招商積余多項核心指標均保持了較為可觀的增長幅度，但增幅較上一年有所放緩。

營收方面，招商積余報告期內營收大增22.4%至105.9億元，較2020年42.3%的增幅有所收窄同期，歸母凈利潤增17.3%至5.1億元，增幅也較上年的52.8%大幅收窄，歸母扣非凈利潤有所下滑，減少5.3%至3.65億元

歸母凈利潤增速放緩或源于計提資產減值，受重組影響，招商積余來自中航系的重資產比重仍然較大。

截至去年底，招商積余投資性房地產共計69.9億元，占其總資產的41.7%，上年同期則為42.3%。

年報發布同時，招商積余公告稱，去年公司對各項存貨資產進行清查，對下屬天津九方城市廣場，龍巖中航紫金云熙等存貨計提資產減值準備此次資產減值準備共計1.1億元，減少公司2021年度歸母凈利9061.5萬元此外，贛州中航九方預計無法收回租金及其他費用，計提信用減值損失69.51萬元

另外，恒大出現流動性危機也影響了招商積余的利潤由于子公司為恒大及其子公司提供物管服務，招商積余計提信用減值損失4458.86萬元

目前，招商積余正在剝離重資產業務。

在今年2月22日的第一次臨時股東大會上，招商積余通過了轉讓中航城投資，昆山中航和贛州九方三家下屬企業股權的議案。

2021年，招商積余向來被詬病的利率低的問題仍未得到改善。

財報顯示，招商積余物業管理業務的毛利率僅為11.43%，遠低于同行的數據這一業務占據了招商積余近94%的營收

招商積余相當于其他物企社區增值服務的專業增值服務，毛利率也僅為13.77%，遠低于同行超40%的毛利率這一業務的表現被視為物企未來增長空間的衡量標準之一，目前該業務帶來的營收占招商積余總營收的17%

資產管理業務的毛利率則為56.18%，但這一業務帶來的營收僅為5.56億元，占總營收的比重為5%。

在2020年財報業績會上，招商積余財務總監張秀成曾回應毛利率低的問題，可以總結為項目分布密度不集中，機構類物業收費定價壓力大和擴張期的投入成本高。

招商積余項目較為分散或是歷史遺留問題，其前身為中航善達，2019年由中航善達和招商物業重組而成。

財報顯示，2021年，招商積余物業管理服務已進駐全國超100個城市同期，招商積余營業成本增長22%至91.3億元

此外，去年招商積余銷售費用增長35%至8.7億元，增幅略高于其營收和利潤增幅。

現金流方面，截至2021年末，招商積余現金及現金等價物總計20.4億元，經營活動產生的現金流量凈額減少29.2%至7億元。

來自控股方管理面積降至三成

收并購或將開始提速

從業務規模看，招商積余去年管理面積增長47.2%至2.81億平方米，增幅達到近三年最高截至2021年末，在管項目1717個

同期，招商積余來自控股股東的管理面積同比增長24.2%至9.07萬平方米，增長幅度遠低于總管理面積增長幅度，占總管理面積的比重進一步縮小至32.3%。

新簽年度合同額方面，招商積余新簽年度合同額30.5億元，同比增長24%，來自控股股東合同額則為6.5億元，占比為21.3%，增長幅度也僅為8%，遠低于總體幅度。

換句話說，招商積余的第三方外拓成效明顯，對招商局系的依賴有所減弱。

從物業管理業務具體構成來看，招商積余的非居業態業務增長較快。

財報顯示，招商積余非住宅項目管理面積超過住宅項目面積，同比大增75%至1.66億平方米，同期住宅管理面積為1.15億平方米。

招商積余并未公布物業管理費用單價，一般而言，非住宅物業管理費單價和毛利高于住宅項目，因此提升非住宅業務的比重有利于提升招商積余的盈利能力。

財報顯示，基礎物業管理中，非住宅業務2021年為招商積余帶來了50.4億元營收，該業務毛利率為13.60%，住宅業務則為招商積余帶來了27.7億元營收，該業務毛利率僅為6.57%。

去年，招商積余公共服務和商業物業項目擴張取得了一定成果，其公園，城市空間服務，醫院類單體面積大的業態有所突破，新拓展浦發銀行綠谷項目，四川大學華西天府醫院等多個規模及影響力均較大的高品質項目，總對總業務也取得了一定突破，去年成功拓展南京華為，中興南京園區，京東總部4號樓等項目。

另外，招商積余合資合作業務也取得一定進展，去年新成立合資公司8家，新簽年度合同額同比增長298%。

不過，由于一直依靠市場化招標及大股東業務協同方式進行業務拓展，相較其他收并購，市場化方式并舉的物企而言，招商積余的管理面積擴張步伐并不大。

一直以來，招商積余的收并購較為謹慎，直至2021年底，招商積余的并購業務才出現實質性進展。

去年12月，招商積余先后宣布收購上航物業和南航物業100%股權，兩筆并購都聚焦在航空物業領域。

在今年第一次臨時股東大會上，招商積余董事長聶黎明表示，未來公司會繼續廣泛關注，積極推進收并購工作，相信今年是一個更好的時機，但會保持理性態度。

此外，招商積余正增資擴股匯勤物業，打造金融物業管理平臺，目前處于推進協議落地過程中。