美國，中國香港和新加坡的房地產(chǎn)REITs為何值得配置。

截至去年10月底，Case—Shiller全美20城綜合房價指數(shù)達(dá)到279.03，同比增長了19%。

與此同時，美國公寓型住宅REITs 2021全年漲幅高達(dá)63.6%，單戶型住宅REITs漲幅52.8%，都遠(yuǎn)超過房價漲幅。

即使把這個表現(xiàn)放到美股中做比較，也僅有不到15%的股票去年回報比這更高。

和住宅類REITs漲幅相當(dāng)甚至更高的還有購物中心，商場，個人倉儲和工業(yè)等類型。

其中，表現(xiàn)最好的是規(guī)模不是太大的本地型商場REITs，去年上漲92%，不過也是前年下跌幅度最大的類型，跌去了37%，最主要的原因還是去年初以來逐步解除封鎖。

像工業(yè)，個人倉儲這樣近幾年一直都很強勢的商業(yè)地產(chǎn)板塊，反而受益于疫情而表現(xiàn)更好不少商業(yè)地產(chǎn)板塊的大幅修復(fù)是建立在疫情較大損失的基礎(chǔ)上，例如實體店零售相關(guān)的

如果拋開這部分影響，與疫情前水平相比，個人倉儲類REITs的回報幾乎翻了一倍，工業(yè)類也上漲了80%，數(shù)據(jù)中心約50%，其次就是住宅類REITs約40%的漲幅。

熟悉我們研究的朋友，可能記得我們是從2020年疫情發(fā)生后就建議大家重點關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。

除了受益于疫情的工業(yè)物流，個人倉儲和數(shù)據(jù)中心類地產(chǎn)，還有在在疫情后將快速復(fù)蘇的住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。。

特別是美國住宅地產(chǎn)的熱潮，我們認(rèn)為可能會持續(xù)幾年，主要原因除了疫情改變居住需求，供應(yīng)不足，貨幣仍然寬松這些因素以外，還有人口結(jié)構(gòu)年輕化和家庭資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)向，這五大因素下，接下來美國住房自有率有望突破歷史新高。

除了自有住房，美國大多數(shù)地區(qū)的租賃市場也快速修復(fù)即使在疫情最嚴(yán)重時期，租房市場也保持韌性，租金的收繳率保持在93%以上

加上美國租約通常是一年，在已經(jīng)持續(xù)了半年多的通脹壓力下房東很可能上調(diào)租金，房價在2020年底開始的上漲也會在續(xù)約的租金上有所反映這也是公寓型住宅REITs近期快速上漲的主要原因之一

伴隨著美國就業(yè)和經(jīng)濟活動逐步恢復(fù)，市場對高質(zhì)量的出租型公寓的需求可能持續(xù)強勁。

對于投資者來說，投資這類REITs不僅門檻低，靈活度高，也可以在一定程度上對沖通脹上升的風(fēng)險。張江光大REIT，老板蛇口園區(qū)REIT，浙商滬杭甬REIT，東吳蘇源產(chǎn)業(yè)REIT均增長10%以上。

相比之下，中國香港住宅市場房價也創(chuàng)下新高，中原城市領(lǐng)先指數(shù)一直維持在歷史高位，但本地REITs卻沒有非常好的回報。

去年表現(xiàn)僅是五五開，好則上漲20%，差則下跌20%恒生房地產(chǎn)基金指數(shù)下跌2%，這主要和香港的REITs大多更側(cè)重于商業(yè)地產(chǎn)而非住宅地產(chǎn)有關(guān)

很多運營項目也不僅僅在香港本地，這就很難反映出本地住宅市場的實際情況，而商業(yè)地產(chǎn)中例如零售和辦公，很多都還受限于疫情的社交活動，人口流動等限制。

不過，不要小看香港地產(chǎn)板塊，拉長時間來看，過去十年里香港REITs跑贏了全球，大幅超過新加坡，美國等發(fā)達(dá)市場。

目前港股市場活躍的REITs有11只，市值約2300億港元，其中市值最大的領(lǐng)展占到了約60%的市值規(guī)模。

而亞洲REITs市場相對更為成熟和活躍的新加坡REITs，目前在新交所交易的有44只，市值約1150億新幣，也就是約6600億港元，去年指數(shù)回報5.4%，要好于香港。

在2021年之前的十年里，中國香港11只REITs的平均年化回報率為5.7%，高于日本REITs的4.0%和新加坡REITs的5.3%，其實也好于同期恒生指數(shù)的1.7%年化回報。具體來看，截至11月1日收盤，AVIC首鋼綠色能源REIT漲幅最高，為357%；CICC普洛斯REIT緊隨其后，上漲28.66%；郭芙首都水務(wù)REIT和紅土鹽場港REIT增幅分別為235%和261%。

一旦疫情后經(jīng)濟活動和人口流動恢復(fù)，這部分受損板塊有機會快速修復(fù)過去兩年的跌幅結(jié)合過往十年相對穩(wěn)健且優(yōu)于亞洲同區(qū)的投資回報率，中國香港REITs也值得配置